Les locataires français sont bien mal lotis ! C’est ce que dévoilait fin août une enquête menée par les associations locales UFC-Que Choisir sur les pratiques peu louables des agences immobilières. Principaux accusés : les frais prohibitifs facturés aux locataires par les agences pour des prestations… qui servent en premier lieu les bailleurs !

Visiblement peu pressée de réagir, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM)  a tout de même fini par apporter une réponse aux dysfonctionnements pointés par notre enquête. Pour justifier les frais exorbitants réclamés aux locataires, elle invoque différents « services » rendus par les agents immobiliers. Le but étant, bien sûr, de contrer la proposition de l’UFC-Que Choisir de ne faire payer au locataire que la seule rédaction du bail, et ce à un tarif national plafonné par décret. Problème : les services invoqués ne sont nullement rendus au locataire, mais plutôt au propriétaire (acte de cautionnement par exemple). Qui plus est, la FNAIM cite les visites du logement ou la réalisation de l’état des lieux. Faut-il rappeler que les frais de visite ne peuvent être facturés au locataire, et que la loi interdit de faire payer l’état des lieux ? Comme les tribunaux l’ont rappelé à deux reprises, seule la rédaction du bail est payée par le locataire.

A l’heure où la FNAIM invoque la sécurité des consommateurs pour influencer le gouvernement sur la réforme du statut d’agent immobilier, encore faudrait-il qu’elle respecte leurs droits les plus élémentaires ! Cette riposte d’un acteur important du marché de la location démontre qu’une partie des professionnels de l’immobilier n’est pas prête à respecter la loi; la demande de l’UFC-Que Choisir d’un plafonnement du montant des frais n’en est que plus urgente. En cette semaine de rentrée des classes, les agents immobiliers seraient bien inspirés d’imiter les écoliers en révisant leurs classiques !

« RUE CALME, PROCHE COMMERCES, APPARTEMENT AGREABLE ET CLAIR DANS CHARMANT IMMEUBLE », le rêve d’un candidat à la location, affiché en vitrine, se résume souvent à une formule aussi sibylline qu’attractive… Mais sitôt la porte de l’agence poussée, la réalité cauchemardesque du parcours d’entrée en location rattrape le candidat : transparence aux oubliettes, quête excessive, voire abusive, de garanties, honoraires exorbitants, les agences immobilières sont bel et bien avant tout au service du bailleur !

Premier poste de dépenses des ménages, le logement, particulièrement locatif, truste également la regrettable première place des litiges traités par les 160 associations locales de l’UFC-Que Choisir… Faute de données sur les dysfonctionnements liés aux conditions d’entrée en location –le candidat, en situation de faiblesse, se résigne à accepter toutes les exigences du bailleur- les 2000 enquêteurs bénévoles de l’UFC-Que Choisir ont décidé d’auditer. A partir d’un scénario unique, ils on testé les agences immobilières, acteur clé en la matière, sur le respect de leurs obligations légales, et apprécié le service offert au candidat à la location. Le constat est sans appel : les pratiques abusives se retrouvent à tous les étages !

En se gardant de respecter l’obligation d’afficher leurs honoraires et l’étiquette énergétique du logement, information essentielle avec l’explosion des tarifs de l’énergie, en limitant la description du bien à louer aux seuls renseignements basiques (surface, adresse), les agences font la preuve que leur client est avant tout le bailleur, soucieux d’obtenir, rapidement et simplement, un locataire… enfin plus précisément, un locataire présentant un maximum de garanties s’agissant de sa solvabilité ! En effet, dans 62 % des cas, les agences n’ont pas hésité à demander à nos candidats à la location des documents strictement interdits : attestation de l’employeur, attestation du précédent bailleur, autorisation de prélèvement automatique, etc. De même, alors que la situation financière du locataire était raisonnable (il gagnait trois fois le montant du loyer), l’absence de garant a posé problème dans 28 % des cas. S’agissant de la solvabilité du locataire, c’est donc ceinture et bretelles ! Bref, les agences ne voient en tout locataire qu’un dossier à constituer mais également et, avant tout, un porte-monnaie.

Quelle ne fut pas notre surprise de constater que s’agissant des honoraires pour les locataires, les deux tiers des agences les indexaient sur le montant du loyer… Une aubaine ! En effet, les loyers du secteur privé ont augmenté de 29 % entre 2000 et 2009, et surtout une même agence peut ainsi facturer différemment la même prestation. Pour les locataires, la note est particulièrement salée : en moyenne un mois de loyer ! Faut-il ici rappeler une jurisprudence constante des tribunaux, selon laquelle le locataire ne doit à l’agence que la seule rédaction du bail ? Le prix de cette opération, essentiellement standardisée, ne saurait varier en fonction du bien acquis ou être surfacturée comme on a pu le voir dans 35 % des agences qui réclamaient de 200 à 500 euros !

L’UFC-Que Choisir entend bien profiter de la prochaine discussion du projet de loi consommation pour améliorer significativement la situation des candidats à la location et déloger enfin certaines pratiques des agences qui, disons-le, sont bien peu louables.

De nouveaux éléments sont apparus dans les scandales de la défiscalisation qui ont lésé nombre d’investisseurs. Ces épargnants, appâtés par des promoteurs immobiliers, ont investi dans des biens surpayés (compte tenu de l’offre excessive de logements dans une région donnée) qui se sont avérés impossibles à louer.

Or, voilà que dans ces affaires la complicité de quelques notaires a récemment été révélée. Des suspicions de malversations ont été mises au jour ; certains d’entre eux étaient en cheville avec les promoteurs, et bénéficiaient directement du système qui a ruiné des milliers d’épargnants ! Et même lorsqu’ils n’ont pas pris part à l’arnaque, que penser des nombreux notaires qui ont fait signer des actes de vente pour des biens notoirement surpayés compte tenu du marché local ? Les études notariales sont très bien placées pour connaître les prix du marché, grâce au logiciel Perval, la meilleure base de données de l’Hexagone sur les transactions immobilières. Ils auraient donc du alerter les futures victimes de la mauvaise affaire qu’ils étaient en train de réaliser !

Car les notaires ne peuvent s’en laver les mains. Un arrêt de la Cour de Cassation estime que « le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets » de leur décision, « notamment quant à ses incidences fiscales ». En se taisant, ou en négligeant d’examiner attentivement certains actes, nombre de notaires ont donc favorisé les arnaques à la défiscalisation. Au détriment des clients qui les rémunèrent ! Dans ce contexte, le mode de contrôle de la profession pose question : chaque étude est contrôlée une fois par an par… d’autres notaires, venus d’un département non-limitrophe. Leur rapport est transmis au procureur de la République. Problème : ce contrôle n’empêche pas une trop grande proximité avec un promoteur, puisque cette dernière ne se traduit pas forcément par des erreurs manifestes dans les actes de vente. Il me paraît donc urgent d’examiner les liens d’intérêt entre les deux professions, et le cas échéant d’améliorer le mode de contrôle des études. Voilà qui aiderait les consommateurs à y voir plus « clerc » !

Le Parlement doit mettre cette semaine la dernière main à la proposition de loi visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans toutes les habitations. Le texte, défendu par le député Damien Meslot et le sénateur Bruno Sido, impose désormais aux Français –locataires ou propriétaires– d’installer au moins un détecteur de fumée normalisé dans le logement qu’ils occupent. Le vote de la loi signifiera l’épilogue d’un véritable feuilleton législatif, puisque la première version de cette proposition date de 2005 !

L’UFC-Que Choisir a toujours soutenu cette initiative et particulièrement le texte remanié par les sénateurs dès lors qu’avec 500 morts et 10000 brûlés par an, la France détient un triste record d’accidents domestiques par le feu. Il était temps d’agir…  Mais l’adoption du texte ne doit pas faire oublier à l’exécutif son devoir de mieux sensibiliser le grand public à la prévention des incendies en particulier et des accidents de la vie courante en général !

Nombreux sont les copropriétaires qui se plaignent des pratiques de leurs syndics, notamment des honoraires. Les exemples ne manquent sans doute pas autour de vous… Et pour cause : aujourd’hui, il n’existe pas de définition du forfait de base de gestion courante, comme l’UFC-Que Choisir le réclame de longue date! Résultat : les prestations « additionnelles » se multiplient, et la facture enfle.

Hervé Novelli a annoncé fin octobre un arrêté interdisant les pratiques tarifaires abusives des syndics. L’arrêté va, en particulier, définir la liste des prestations qui doivent obligatoirement faire partie de la gestion courante et entrer dans le forfait annuel payé par les copropriétaires. Fort bien, mais depuis aucune consultation n’a été menée, aucune feuille de route présentée, et les syndics poussent, naturellement, à un encadrement a minima ! Du coup, le risque est grand de voir l’arrêté reprendre un avis du Conseil national de la consommation (CNC) du 27 septembre 2007, avis qui est selon moi très insuffisant, et qui fait l’objet de divergences d’interprétation.

De fait, les syndics tirent aujourd’hui parti du flou juridique et multiplient les prestations additionnelles payantes (papeterie, photocopies, relances pour retard de paiement…), alors qu’elles devraient être intégrées dans le forfait de base. L’UFC-Que Choisir de Grenoble a d’ailleurs obtenu du Tribunal de Grande Instance un jugement sur les contrats FNAIM, qui déclare illicites ou abusives un grand nombre de clauses… pourtant conformes à l’avis du CNC de 2007 !

J’ai donc écrit au ministre afin de lui demander un arrêté ambitieux pour régler durablement les problèmes au lieu de prolonger la situation actuelle, qui pénalise des millions de foyers. En cette période de soldes, les consommateurs n’ont-ils pas mieux à faire que de consacrer leur pouvoir d’achat à des charges de copropriété exagérées ?