Les locataires français sont bien mal lotis ! C’est ce que dévoilait fin août une enquête menée par les associations locales UFC-Que Choisir sur les pratiques peu louables des agences immobilières. Principaux accusés : les frais prohibitifs facturés aux locataires par les agences pour des prestations… qui servent en premier lieu les bailleurs !

Visiblement peu pressée de réagir, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM)  a tout de même fini par apporter une réponse aux dysfonctionnements pointés par notre enquête. Pour justifier les frais exorbitants réclamés aux locataires, elle invoque différents « services » rendus par les agents immobiliers. Le but étant, bien sûr, de contrer la proposition de l’UFC-Que Choisir de ne faire payer au locataire que la seule rédaction du bail, et ce à un tarif national plafonné par décret. Problème : les services invoqués ne sont nullement rendus au locataire, mais plutôt au propriétaire (acte de cautionnement par exemple). Qui plus est, la FNAIM cite les visites du logement ou la réalisation de l’état des lieux. Faut-il rappeler que les frais de visite ne peuvent être facturés au locataire, et que la loi interdit de faire payer l’état des lieux ? Comme les tribunaux l’ont rappelé à deux reprises, seule la rédaction du bail est payée par le locataire.

A l’heure où la FNAIM invoque la sécurité des consommateurs pour influencer le gouvernement sur la réforme du statut d’agent immobilier, encore faudrait-il qu’elle respecte leurs droits les plus élémentaires ! Cette riposte d’un acteur important du marché de la location démontre qu’une partie des professionnels de l’immobilier n’est pas prête à respecter la loi; la demande de l’UFC-Que Choisir d’un plafonnement du montant des frais n’en est que plus urgente. En cette semaine de rentrée des classes, les agents immobiliers seraient bien inspirés d’imiter les écoliers en révisant leurs classiques !

« RUE CALME, PROCHE COMMERCES, APPARTEMENT AGREABLE ET CLAIR DANS CHARMANT IMMEUBLE », le rêve d’un candidat à la location, affiché en vitrine, se résume souvent à une formule aussi sibylline qu’attractive… Mais sitôt la porte de l’agence poussée, la réalité cauchemardesque du parcours d’entrée en location rattrape le candidat : transparence aux oubliettes, quête excessive, voire abusive, de garanties, honoraires exorbitants, les agences immobilières sont bel et bien avant tout au service du bailleur !

Premier poste de dépenses des ménages, le logement, particulièrement locatif, truste également la regrettable première place des litiges traités par les 160 associations locales de l’UFC-Que Choisir… Faute de données sur les dysfonctionnements liés aux conditions d’entrée en location –le candidat, en situation de faiblesse, se résigne à accepter toutes les exigences du bailleur- les 2000 enquêteurs bénévoles de l’UFC-Que Choisir ont décidé d’auditer. A partir d’un scénario unique, ils on testé les agences immobilières, acteur clé en la matière, sur le respect de leurs obligations légales, et apprécié le service offert au candidat à la location. Le constat est sans appel : les pratiques abusives se retrouvent à tous les étages !

En se gardant de respecter l’obligation d’afficher leurs honoraires et l’étiquette énergétique du logement, information essentielle avec l’explosion des tarifs de l’énergie, en limitant la description du bien à louer aux seuls renseignements basiques (surface, adresse), les agences font la preuve que leur client est avant tout le bailleur, soucieux d’obtenir, rapidement et simplement, un locataire… enfin plus précisément, un locataire présentant un maximum de garanties s’agissant de sa solvabilité ! En effet, dans 62 % des cas, les agences n’ont pas hésité à demander à nos candidats à la location des documents strictement interdits : attestation de l’employeur, attestation du précédent bailleur, autorisation de prélèvement automatique, etc. De même, alors que la situation financière du locataire était raisonnable (il gagnait trois fois le montant du loyer), l’absence de garant a posé problème dans 28 % des cas. S’agissant de la solvabilité du locataire, c’est donc ceinture et bretelles ! Bref, les agences ne voient en tout locataire qu’un dossier à constituer mais également et, avant tout, un porte-monnaie.

Quelle ne fut pas notre surprise de constater que s’agissant des honoraires pour les locataires, les deux tiers des agences les indexaient sur le montant du loyer… Une aubaine ! En effet, les loyers du secteur privé ont augmenté de 29 % entre 2000 et 2009, et surtout une même agence peut ainsi facturer différemment la même prestation. Pour les locataires, la note est particulièrement salée : en moyenne un mois de loyer ! Faut-il ici rappeler une jurisprudence constante des tribunaux, selon laquelle le locataire ne doit à l’agence que la seule rédaction du bail ? Le prix de cette opération, essentiellement standardisée, ne saurait varier en fonction du bien acquis ou être surfacturée comme on a pu le voir dans 35 % des agences qui réclamaient de 200 à 500 euros !

L’UFC-Que Choisir entend bien profiter de la prochaine discussion du projet de loi consommation pour améliorer significativement la situation des candidats à la location et déloger enfin certaines pratiques des agences qui, disons-le, sont bien peu louables.

De nouveaux éléments sont apparus dans les scandales de la défiscalisation qui ont lésé nombre d’investisseurs. Ces épargnants, appâtés par des promoteurs immobiliers, ont investi dans des biens surpayés (compte tenu de l’offre excessive de logements dans une région donnée) qui se sont avérés impossibles à louer.

Or, voilà que dans ces affaires la complicité de quelques notaires a récemment été révélée. Des suspicions de malversations ont été mises au jour ; certains d’entre eux étaient en cheville avec les promoteurs, et bénéficiaient directement du système qui a ruiné des milliers d’épargnants ! Et même lorsqu’ils n’ont pas pris part à l’arnaque, que penser des nombreux notaires qui ont fait signer des actes de vente pour des biens notoirement surpayés compte tenu du marché local ? Les études notariales sont très bien placées pour connaître les prix du marché, grâce au logiciel Perval, la meilleure base de données de l’Hexagone sur les transactions immobilières. Ils auraient donc du alerter les futures victimes de la mauvaise affaire qu’ils étaient en train de réaliser !

Car les notaires ne peuvent s’en laver les mains. Un arrêt de la Cour de Cassation estime que « le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets » de leur décision, « notamment quant à ses incidences fiscales ». En se taisant, ou en négligeant d’examiner attentivement certains actes, nombre de notaires ont donc favorisé les arnaques à la défiscalisation. Au détriment des clients qui les rémunèrent ! Dans ce contexte, le mode de contrôle de la profession pose question : chaque étude est contrôlée une fois par an par… d’autres notaires, venus d’un département non-limitrophe. Leur rapport est transmis au procureur de la République. Problème : ce contrôle n’empêche pas une trop grande proximité avec un promoteur, puisque cette dernière ne se traduit pas forcément par des erreurs manifestes dans les actes de vente. Il me paraît donc urgent d’examiner les liens d’intérêt entre les deux professions, et le cas échéant d’améliorer le mode de contrôle des études. Voilà qui aiderait les consommateurs à y voir plus « clerc » !

L’UFC-Que Choisir a toujours soutenu cette initiative et particulièrement le texte remanié par les sénateurs dès lors qu’avec 500 morts et 10000 brûlés par an, la France détient un triste record d’accidents domestiques par le feu. Il était temps d’agir…  Mais l’adoption du texte ne doit pas faire oublier à l’exécutif son devoir de mieux sensibiliser le grand public à la prévention des incendies en particulier et des accidents de la vie courante en général !

Nombreux sont les copropriétaires qui se plaignent des pratiques de leurs syndics, notamment des honoraires. Les exemples ne manquent sans doute pas autour de vous… Et pour cause : aujourd’hui, il n’existe pas de définition du forfait de base de gestion courante, comme l’UFC-Que Choisir le réclame de longue date! Résultat : les prestations « additionnelles » se multiplient, et la facture enfle.

Hervé Novelli a annoncé fin octobre un arrêté interdisant les pratiques tarifaires abusives des syndics. L’arrêté va, en particulier, définir la liste des prestations qui doivent obligatoirement faire partie de la gestion courante et entrer dans le forfait annuel payé par les copropriétaires. Fort bien, mais depuis aucune consultation n’a été menée, aucune feuille de route présentée, et les syndics poussent, naturellement, à un encadrement a minima ! Du coup, le risque est grand de voir l’arrêté reprendre un avis du Conseil national de la consommation (CNC) du 27 septembre 2007, avis qui est selon moi très insuffisant, et qui fait l’objet de divergences d’interprétation.

De fait, les syndics tirent aujourd’hui parti du flou juridique et multiplient les prestations additionnelles payantes (papeterie, photocopies, relances pour retard de paiement…), alors qu’elles devraient être intégrées dans le forfait de base. L’UFC-Que Choisir de Grenoble a d’ailleurs obtenu du Tribunal de Grande Instance un jugement sur les contrats FNAIM, qui déclare illicites ou abusives un grand nombre de clauses… pourtant conformes à l’avis du CNC de 2007 !

J’ai donc écrit au ministre afin de lui demander un arrêté ambitieux pour régler durablement les problèmes au lieu de prolonger la situation actuelle, qui pénalise des millions de foyers. En cette période de soldes, les consommateurs n’ont-ils pas mieux à faire que de consacrer leur pouvoir d’achat à des charges de copropriété exagérées ?

Trouver un logement quand on a des revenus faibles, c’était déjà la quadrature du cercle. Mais c’est paradoxalement pire depuis le vote de la loi Boutin de mobilisation pour le logement, promulguée en mars dernier. L’article 55 de la loi prévoit que le cautionnement ne peut plus être demandé par un bailleur qui dispose d’une assurance qui le couvre contre les impayés. Or, une telle assurance exige que le locataire soit solvable : revenus au moins trois fois équivalents au loyer ou… cautionnement d’un tiers !

En retirant la possibilité du cautionnement, les locataires ne gagnant pas trois fois le montant du loyer ne peuvent donc plus accéder à un logement dont le bailleur a une assurance loyers impayés, situation de plus en plus répandue ! La loi a donc  créé un cercle vicieux dont les locataires sont les grands perdants. Et la mise en place prochaine de la garantie -dite improprement « universelle »- des risques locatifs que le gouvernement veut développer largement aggravera encore le problème. Car pour qu’elle joue, il faudra que les revenus du locataire se montent au moins au double du loyer.

Résultat : faute de caution possible, les ménages modestes se voient opposer une fin de non recevoir pour se loger ! Le problème a été particulièrement criant au moment de la rentrée universitaire. Sur ce dernier point, la loi sur la formation professionnelle vient de restaurer la possibilité du cautionnement pour les étudiants et les apprentis… Mais quid des autres personnes (jeunes diplômés, smicards…) à faibles revenus ?

Dans un contexte de crise du logement, cette incohérence législative a un effet dramatique. Les propriétaires ne veulent pas renoncer à la protection que leur apporte la garantie. Et les principales victimes de cette situation sont donc, encore et toujours, ceux qui ont le plus de difficultés à accéder au logement…

Des millions de Français vivant en habitat collectif ont l’habitude d’utiliser un ascenseur. Et ceux qui sont propriétaires de leur logement ont la chance insigne de faire face aux problèmes de mise aux normes de ces appareils. C’est, parfois, une véritable prise de tête pour les copropriétaires…

La loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 fixait trois tranches de travaux obligatoires : 2008, 2013 et 2018. Mais face aux difficultés rencontrées pour réaliser les travaux dans les temps et faire jouer la concurrence en comparant les prestations des différents ascensoristes, un report de la première tranche s’est avéré nécessaire ; la date butoir a été retardée de deux ans (31 décembre 2010).

En mars dernier, l’UFC-Que Choisir est parvenue à obtenir le rallongement du délai de réalisation de la totalité de la mise aux normes (de 15 à 18 ans à compter de la publication de la loi du 2 juillet 2003), grâce à un amendement au projet de loi de mobilisation pour le logement. Une bouffée d’air promise aux propriétaires… mais aussitôt remise en question ! Car les décrets d’application qui devraient prendre en compte le report et repousser les deux dernières tranches de travaux à 2015 et 2021 se font attendre ; le secrétaire d’Etat chargé du Logement et de l’Urbanisme, Benoist Apparu, indique qu’il veut attendre le bilan de la première tranche (soit au moins 15 mois à partir de maintenant) avant de prendre une décision sur le report effectif des deux dernières tranches. Une annonce qui revient à nier l’esprit de l’amendement voté en mars… et qui plonge les principaux intéressés dans la perplexité.

L’incertitude s’installant, les copropriétaires sont pressés par les ascensoristes de réaliser en une seule fois les deux premières tranches de travaux, ce qui n’est évidemment pas dans l’intérêt des consommateurs (absence d’étalement des coûts, problèmes de calendrier…). Voilà qui nous ferait presque envier les 6e étage sans ascenseur…

La maison, un havre de paix contre les agressions extérieures ? On aimerait le croire, mais ça n’est malheureusement pas le cas en ce qui concerne l’air intérieur ! Et oui : il paraît que nous sommes plus exposés aux polluants dans notre logement qu’au beau milieu de la place de la Concorde à Paris ! La pollution de l’air intérieur est un fléau environnemental et sanitaire plus dramatique encore que la pollution atmosphérique ! Les produits ménagers, les désodorisants, le meuble neuf en bois aggloméré acheté le week-end dernier, les textiles, peintures… forment un cocktail de plus de 100 000 substances chimiques inhalé au quotidien, durant les 22 heures sur 24 que nous passons en intérieur (y compris dans les transports).

Il y a quelques mois, une étude de l’Observatoire national de la qualité de l’air intérieur montrait que tous les logements étudiés étaient contaminés. Avec des variantes : le dixième des habitats présentait 3 à 8 substances fortement concentrées ; mais dans près de la moitié des maisons, c’est une multitude de substances en petite quantité qui était détectée. Or, ces émanations ne sont pas inoffensives : elles sont responsables de cancers, de problèmes de fertilité et d’allergies affectant en premier lieu les plus fragiles d’entre nous : enfants, femmes enceintes, personnes âgées. Sans vouloir jouer la carte anxiogène, il s’agit quand même d’un véritable enjeu de santé publique.

Même si des gestes de bon sens s’imposent (comme une aération régulière), la question des sources doit être enfin prise à bras le corps. Or pour l’instant, ce constat ne suscite que l’indifférence des industriels comme des pouvoirs publics ! L’UFC-Que Choisir a eu beau lister les substances en question, comme récemment en pointant du doigt la colle des moquettes, les fabricants n’en ont cure, et la liste s’allonge comme un jour sans pain.

Lors du Grenelle de l’environnement, l’UFC-Que Choisir avait réclamé la mise à l’ordre du jour du problème de l’air intérieur. Et obtenu l’adoption de mesures concernant l’étiquetage des matériaux de construction et de décoration. Mais la plupart des produits de grande consommation ne sont toujours pas concernés. La balle est désormais dans le camp des parlementaires, qui devraient être saisis du projet de loi Grenelle 2 à la rentrée. C’est l’occasion rêvée d’adopter les mesures qui s’imposent : évaluation des substances dans les conditions réelles d’utilisation, interdiction des substances dangereuses, instauration d’un étiquetage clair et lisible, incitation financière pour installer dans tous les logements une ventilation à double flux… Une vraie bouffée d’air pur pour les consommateurs !

Presqu’un an que la Télévision numérique terrestre (TNT) a été lancée, six mois que le Conseil supérieur de l’audiovisuel (CSA) a été saisi des premiers dysfonctionnements dans les immeubles collectifs et 1.2 millions de foyers français situés dans des zones couvertes sont toujours privés du bénéfice de cette TNT pourtant largement qualifiée de « gratuite » et « d’accessible » depuis deux ans… Loin d’être imputable à une défaillance technique, l’exclusion de ce bénéfice s’explique par les abus tarifaires des câblo-opérateurs qui, exploitant leur situation de duopole et le silence de la loi, ont tenté de rendre dépendants à un abonnement déguisé les personnes non abonnées au câbles mais vivant des immeubles raccordés au réseau câblé pour la réception des chaînes hertziennes. Appelé à sortir de son mutisme préoccupant avant la date anniversaire du lancement de la TNT, le CSA vient d’indiquer qu’il est en passe de trouver une issue afin de rendre la TNT effectivement gratuite pour tous.

Dans les immeubles collectifs qui ont supprimé l’antenne-râteau, le câble constitue souvent l’unique moyen de réception des chaînes hertziennes et de la Télévision numérique terrestre. Tirant les conséquence de ce constat, la loi du 9 juillet 2004 a imposé aux câblo-opérateurs la retransmission des chaînes hertziennes, y compris les chaînes gratuites de la TNT, à travers ce qu’il est convenu d’appeler un service-antenne. Cette loi précise que les « frais d’installation, d’entretien et de remplacement du réseau sont à la charge des utilisateurs », c’est-à-dire compris dans les charges collectives des immeubles.

Exploitant le vide juridique relatif à la norme d’émission, les distributeurs (Noos, Numéricâble) ont opté pour la norme DVB-C, très utilisée en Allemagne mais illisible par les adaptateurs TNT et les téléviseurs équipés d’un décodeur vendus en France. Etant les seuls à proposer la location d’un décodeur numérique capable de lire la norme DVB-C, les câblo-opérateurs rendent ainsi captifs de leur service les occupants des immeubles collectifs non abonnés au câble. Aussi, se prévalant des « frais d’installation » précités, les câblo-opérateurs ont-ils proposé une hausse tarifaire inadmissible du service-antenne qui se répercute sur les charges collectives. Dans certaines régions, le coût du service-antenne proposé pour recevoir la TNT peut atteindre 9,5 € par mois, décodeur compris, alors qu’il n’excède pas quelques euros à l’heure actuelle.

Aucune garantie ne permettant d’affirmer que l’abonnement cesserait une fois le décodeur amorti, l’OPAC, l’UFC-Que Choisir et le groupement « Télévision numérique pour tous » réunissant l’ensemble des chaînes gratuites de la TNT ont, chacun, saisi le CSA au sujet de cet « abonnement déguisé » afin de mettre les câblo-opérateurs en demeure de respecter la loi. La nouvelle procédure de règlement des différends qui oblige le CSA à se prononcer dans un délai de deux mois étant inapplicable, le CSA a été saisi dans le cadre de la procédure de sanctions qui ne prévoit aucun délai. Au terme de six mois d’attente, le Président de l’instance vient officiellement d’indiquer qu’il négociait avec les câblo-opérateurs sur la base d’une recommandation (qu’il tenait en réserve) imposant aux câblo-opérateurs de fournir gratuitement aux téléspectateurs résidant dans les immeubles câblés de la région parisienne un adaptateur pour recevoir les chaînes de la TNT contre une caution de 75 euros, sous peine de sanctions.

Il était quand même difficile d’admettre que le CSA souffle la bougie du premier anniversaire du lancement de la TNT gratuite sans avoir éteint la mèche d’une éventuelle explosion des charges locatives dues à sa mise en place dans les immeubles collectifs.