Les locataires français sont bien mal lotis ! C’est ce que dévoilait fin août une enquête menée par les associations locales UFC-Que Choisir sur les pratiques peu louables des agences immobilières. Principaux accusés : les frais prohibitifs facturés aux locataires par les agences pour des prestations… qui servent en premier lieu les bailleurs !

Visiblement peu pressée de réagir, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM)  a tout de même fini par apporter une réponse aux dysfonctionnements pointés par notre enquête. Pour justifier les frais exorbitants réclamés aux locataires, elle invoque différents « services » rendus par les agents immobiliers. Le but étant, bien sûr, de contrer la proposition de l’UFC-Que Choisir de ne faire payer au locataire que la seule rédaction du bail, et ce à un tarif national plafonné par décret. Problème : les services invoqués ne sont nullement rendus au locataire, mais plutôt au propriétaire (acte de cautionnement par exemple). Qui plus est, la FNAIM cite les visites du logement ou la réalisation de l’état des lieux. Faut-il rappeler que les frais de visite ne peuvent être facturés au locataire, et que la loi interdit de faire payer l’état des lieux ? Comme les tribunaux l’ont rappelé à deux reprises, seule la rédaction du bail est payée par le locataire.

A l’heure où la FNAIM invoque la sécurité des consommateurs pour influencer le gouvernement sur la réforme du statut d’agent immobilier, encore faudrait-il qu’elle respecte leurs droits les plus élémentaires ! Cette riposte d’un acteur important du marché de la location démontre qu’une partie des professionnels de l’immobilier n’est pas prête à respecter la loi; la demande de l’UFC-Que Choisir d’un plafonnement du montant des frais n’en est que plus urgente. En cette semaine de rentrée des classes, les agents immobiliers seraient bien inspirés d’imiter les écoliers en révisant leurs classiques !

« RUE CALME, PROCHE COMMERCES, APPARTEMENT AGREABLE ET CLAIR DANS CHARMANT IMMEUBLE », le rêve d’un candidat à la location, affiché en vitrine, se résume souvent à une formule aussi sibylline qu’attractive… Mais sitôt la porte de l’agence poussée, la réalité cauchemardesque du parcours d’entrée en location rattrape le candidat : transparence aux oubliettes, quête excessive, voire abusive, de garanties, honoraires exorbitants, les agences immobilières sont bel et bien avant tout au service du bailleur !

Premier poste de dépenses des ménages, le logement, particulièrement locatif, truste également la regrettable première place des litiges traités par les 160 associations locales de l’UFC-Que Choisir… Faute de données sur les dysfonctionnements liés aux conditions d’entrée en location –le candidat, en situation de faiblesse, se résigne à accepter toutes les exigences du bailleur- les 2000 enquêteurs bénévoles de l’UFC-Que Choisir ont décidé d’auditer. A partir d’un scénario unique, ils on testé les agences immobilières, acteur clé en la matière, sur le respect de leurs obligations légales, et apprécié le service offert au candidat à la location. Le constat est sans appel : les pratiques abusives se retrouvent à tous les étages !

En se gardant de respecter l’obligation d’afficher leurs honoraires et l’étiquette énergétique du logement, information essentielle avec l’explosion des tarifs de l’énergie, en limitant la description du bien à louer aux seuls renseignements basiques (surface, adresse), les agences font la preuve que leur client est avant tout le bailleur, soucieux d’obtenir, rapidement et simplement, un locataire… enfin plus précisément, un locataire présentant un maximum de garanties s’agissant de sa solvabilité ! En effet, dans 62 % des cas, les agences n’ont pas hésité à demander à nos candidats à la location des documents strictement interdits : attestation de l’employeur, attestation du précédent bailleur, autorisation de prélèvement automatique, etc. De même, alors que la situation financière du locataire était raisonnable (il gagnait trois fois le montant du loyer), l’absence de garant a posé problème dans 28 % des cas. S’agissant de la solvabilité du locataire, c’est donc ceinture et bretelles ! Bref, les agences ne voient en tout locataire qu’un dossier à constituer mais également et, avant tout, un porte-monnaie.

Quelle ne fut pas notre surprise de constater que s’agissant des honoraires pour les locataires, les deux tiers des agences les indexaient sur le montant du loyer… Une aubaine ! En effet, les loyers du secteur privé ont augmenté de 29 % entre 2000 et 2009, et surtout une même agence peut ainsi facturer différemment la même prestation. Pour les locataires, la note est particulièrement salée : en moyenne un mois de loyer ! Faut-il ici rappeler une jurisprudence constante des tribunaux, selon laquelle le locataire ne doit à l’agence que la seule rédaction du bail ? Le prix de cette opération, essentiellement standardisée, ne saurait varier en fonction du bien acquis ou être surfacturée comme on a pu le voir dans 35 % des agences qui réclamaient de 200 à 500 euros !

L’UFC-Que Choisir entend bien profiter de la prochaine discussion du projet de loi consommation pour améliorer significativement la situation des candidats à la location et déloger enfin certaines pratiques des agences qui, disons-le, sont bien peu louables.

Quelle ne fut pas ma surprise, la semaine dernière, à la lecture d’une interview accordée par le secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu. Le ministre y annonce plusieurs mesures –certes bienvenues, mais insuffisantes– pour améliorer la fiabilité des diagnostics de performance énergétique (DPE). En février, l’UFC-Que Choisir avait mis en évidence des abus : lors d’un test, sur les quatre maisons visitées par 16 diagnostiqueurs, deux avaient reçu trois évaluations différentes ! Et le ministre d’annoncer tranquillement : « En 2012, nous demanderons à nos amis d’UFC-Que Choisir de refaire la même enquête pour nous assurer que la situation s’est réellement améliorée…» ! En 2012, il faudra donc rebaptiser l’UFC-Que Choisir « UFCCRF », en souvenir de la DGCCRF dont, de toute évidence, on nous annonce la démission !

Ce serait dorénavant aux seules associations de consommateurs de contrôler la bonne mise en œuvre des mesures gouvernementales ? Elle est bien bonne. Le plus inquiétant, c’est que Benoist Apparu ne fait que confirmer une tendance que j’avais déjà observée ! A l’automne dernier, Christine Lagarde était interrogée par un journaliste de France Inter sur l’enquête de l’UFC-Que Choisir sur les frais bancaires ; elle avait alors salué notre « compétence ». Mais lorsque le journaliste demanda si ce travail ne devait pas relever de l’administration, sa réponse fut cinglante : « A chacun son job » ! Le travail de l’UFC-Que Choisir, il semblerait, ce serait donc de reprendre le flambeau de la DGCCRF.

Je ne peux qu’espérer que le gouvernement retrouvera bientôt la raison, et saura confier de nouveau ce type de mission à l’administration compétente. « A chacun son job ! », comme vous dites madame la ministre… Le « job » de l’UFC-Que Choisir n’est sûrement pas de pallier les carences de l’action publique !

De nouveaux éléments sont apparus dans les scandales de la défiscalisation qui ont lésé nombre d’investisseurs. Ces épargnants, appâtés par des promoteurs immobiliers, ont investi dans des biens surpayés (compte tenu de l’offre excessive de logements dans une région donnée) qui se sont avérés impossibles à louer.

Or, voilà que dans ces affaires la complicité de quelques notaires a récemment été révélée. Des suspicions de malversations ont été mises au jour ; certains d’entre eux étaient en cheville avec les promoteurs, et bénéficiaient directement du système qui a ruiné des milliers d’épargnants ! Et même lorsqu’ils n’ont pas pris part à l’arnaque, que penser des nombreux notaires qui ont fait signer des actes de vente pour des biens notoirement surpayés compte tenu du marché local ? Les études notariales sont très bien placées pour connaître les prix du marché, grâce au logiciel Perval, la meilleure base de données de l’Hexagone sur les transactions immobilières. Ils auraient donc du alerter les futures victimes de la mauvaise affaire qu’ils étaient en train de réaliser !

Car les notaires ne peuvent s’en laver les mains. Un arrêt de la Cour de Cassation estime que « le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets » de leur décision, « notamment quant à ses incidences fiscales ». En se taisant, ou en négligeant d’examiner attentivement certains actes, nombre de notaires ont donc favorisé les arnaques à la défiscalisation. Au détriment des clients qui les rémunèrent ! Dans ce contexte, le mode de contrôle de la profession pose question : chaque étude est contrôlée une fois par an par… d’autres notaires, venus d’un département non-limitrophe. Leur rapport est transmis au procureur de la République. Problème : ce contrôle n’empêche pas une trop grande proximité avec un promoteur, puisque cette dernière ne se traduit pas forcément par des erreurs manifestes dans les actes de vente. Il me paraît donc urgent d’examiner les liens d’intérêt entre les deux professions, et le cas échéant d’améliorer le mode de contrôle des études. Voilà qui aiderait les consommateurs à y voir plus « clerc » !