Consommateur, si tu savais…

Le Blog d'Alain Bazot, Président de l'UFC-Que Choisir

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Loi ALUR, l’état des lieux !

mercredi 26 février 2014

logementAlors que la loi ALUR a été définitivement adoptée et que l’UMP a annoncé avoir saisi le Conseil Constitutionnel sur ce texte, l’heure est à l’état des lieux, même s’il est encore trop tôt (attendons ce que les sages diront !) pour faire un réel état des lieux de sortie. Il faut reconnaître que, malgré des déceptions, ce texte a quand même de « l’ALUR » ! La loi fait effectivement progresser les droits des locataires, encadre mieux les professions immobilières –les marchands de listes sont enfin mis au pas !- et propose de vraies avancées dans le domaine de la copropriété.

Côté location, il y a du mieux (état des lieux standardisé, liste limitative des pièces demandées aux candidats, délai de préavis réduit à un mois en zone tendue…), mais c’est sur la limitation des frais que la loi déçoit. Certes, le texte prévoit un encadrement des frais au mètre carré, selon la localisation du logement… Mais alors que l’UFC-Que Choisir réclamait, conformément à la jurisprudence, que les locataires ne se voient pas facturer les prestations qui ne sont pas réalisées dans leur intérêt, la visite des lieux, la constitution du dossier, la rédaction du bail mais aussi l’état des lieux pourront bien être rémunérés pour moitié par le locataire.

Je regrette aussi que l’encadrement des loyers prévu par la loi soit aussi timide. Le texte met en place des observatoires des loyers chargés de réunir des données sur le marché local, et de fixer un « loyer de référence ». Les préfets pourront alors fixer un loyer de référence majoré (de 20 % au plus) à ne pas dépasser, sauf si le bien offre des prestations exceptionnelles. Mais ce plafond, s’il est appliqué de manière extensive par les préfets, est bien trop élevé pour modérer réellement les loyers dans les zones tendues. Sans compter le flou autour des observatoires des loyers qui fait naître une véritable incertitude sur la fiabilité des données qui serviront à définir le loyer de référence.

Côté accès au logement, il ne faudra pas non plus compter sur la GUL ! Cette garantie universelle des loyers ne pourra en aucun cas remplacer le système actuel du cautionnement, puisqu’elle ne s’appliquera que si le bailleur veut bien renoncer à la caution (aujourd’hui largement majoritaire) ! Car la GUL s’avère peu sécurisante, avec une franchise, des déchéances de garantie (par exemple en cas de déclaration tardive), un plafond d’indemnisation limitée… Bref, elle ne met pas vraiment tous les atouts de son côté pour encourager les propriétaires à mettre leur bien en location !

Enfin, côté syndics je me réjouis de la clarification tarifaire qui va s’opérer grâce au forfait de base étendu (les prestations particulières payantes seront limitées et les frais « privatifs » -mise en demeure, état daté…- seront plafonnés). De nombreuses pratiques abusives devraient disparaître grâce à la loi, cependant il en est une qui pourrait perdurer : le compte séparé. Les syndics rechignent en effet à ouvrir un compte bancaire dédié à la copropriété ; ils usent et abusent de la possibilité de « dispense de compte séparé » que leur laissait la loi jusqu’à présent. Si la loi ALUR entérine le principe du compte séparé, elle ne va pas au bout de la logique, notamment en gardant la possibilité de dispense pour les petites copropriétés de 15 lots et moins, qui représentent de l’aveu même du ministère 45 % du parc !! Un arbitrage regrettable, surtout que la ministre a refusé jusqu’au bout de satisfaire la demande de l’UFC-Que Choisir de laisser les copropriétaires choisir la banque où doit être ouvert le compte.

Il ne faut pas sous-estimer le chemin parcouru grâce à cette loi. Mais je regrette tout de même qu’au nom d’une logique de compromis (les professions immobilières ayant mené un lobbying effréné) la cohérence ait souvent été remisée au placard… Reste à connaître maintenant le verdict des locataires de la rue de Montpensier : souhaitons qu’ils ne délogent pas les avancées louées…

Un projet de loi ALUR qui manque de tenue!

mardi 7 janvier 2014

tarifssyndics

Alors que le projet de loi Duflot sur l’accès au logement arrive en deuxième lecture, on pourrait s’attendre à ce que les parlementaires consolident les acquis bien réels du texte. Il n’en est rien, et je veux exprimer ici ma déception après l’examen en commission des affaires économiques à l’Assemblée nationale. Le gouvernement a en effet profité de l’occasion pour faire des concessions aux professionnels de l’immobilier, et faire voter des amendements qui constituent de vrais reculs.

Côté honoraires facturés au locataire : les frais de constitution du dossier et de visite du logement sont désormais partagés entre le bailleur et le preneur, y compris –hélas- l’état des lieux… Ce qui revient à légitimer les mauvaises pratiques du passé et à faire perdurer un bénéfice reconnu comme frauduleux par la justice ! Le projet de loi prévoit toutefois un plafond des frais au mètre carré, défini par arrêté. Gare à ne pas pénaliser les zones non tendues, où les logements sont généralement plus spacieux…

En ce qui concerne la garantie universelle des loyers (GUL), la désillusion est totale! Alors qu’elle était obligatoire et venait en lieu et place de la caution, la GUL est désormais facultative, ce qui signe pour ainsi dire son arrêt de mort avant même son lancement. Les faiblesses que je relevais dans le mode de fonctionnement 100 % public envisagé deviennent dès lors des plaies béantes auxquelles le dispositif ne survivra pas. Car les bailleurs auront le choix entre un candidat à la location bénéficiant d’une caution, et un candidat couvert par une GUL qui ressemble fort à une passoire (franchise, limite de loyer couvert basse, réserves diverses par exemple en cas de déclaration tardive…). Près de 80 % des bailleurs personnes physiques privilégient aujourd’hui le cautionnement. Il y a fort à parier que l’immense majorité d’entre eux garderont leurs habitudes !

Déception enfin sur les copropriétés. L’amendement adopté fait un gros accroc au principe du compte séparé, en laissant la possibilité au syndic de demander une dispense de compte séparé pour les petites copropriétés de 15 lots et moins (soit de 45 à 60% du parc !). Ces copropriétés n’auraient donc pas le même droit que les autres à une gestion financière transparente et sécurisée ? Le gouvernement interdit tout de même aux syndics de facturer des frais en cas de choix du compte séparé. L’assemblée générale décidera de ce fait en toute indépendance, ce qui évitera les écueils dénoncés dans notre étude de mai dernier avec l’Association des responsables de copropriétés. Un maigre « lot » de consolation face à ce qui reste une belle entorse au principe du compte séparé…

Un projet de loi logement plutôt bien bâti mais… attention aux vices cachés!

mardi 23 juillet 2013

logement

Paradoxalement, l’arrivée de l’été n’invite pas aux vacances ! Car si je reste très attentif aux travaux autour du projet de loi consommation (qui poursuit sa route au Sénat après avoir été adopté à l’Assemblée nationale début juillet), mon attention est également appelée par le projet de loi logement sur lequel les députés commencent à plancher aujourd’hui en commission, et qui comprend des volets sur tous les sujets intéressant directement l’UFC-Que Choisir, et plus particulièrement les locataires et les copropriétaires. Si le texte n’atteint pas la perfection, il pose les fondations d’améliorations très significatives… Mais le diable se nichant souvent dans les détails, il faut faire attention à ce que certains attraits ne portent pas en eux des vices cachés !

Commençons par l’encadrement des frais d’agence, qui ne devront pas dépasser la moitié des frais de réalisation de l’état des lieux et de rédaction du bail. Voilà une réforme très bienvenue puisqu’il est aujourd’hui d’usage de réclamer pas moins d’un mois de loyer –un montant décorrélé du travail effectivement fourni par l’agence qui est essentiellement au service du bailleur (recherche d’un locataire solvable, constitution d’un dossier présentant un maximum de garanties…). Mais attention, le texte de loi prévoit le plafonnement des frais d’agence mais ne l’encadre pas. La portée de la mesure est donc conditionnée à un décret, attention à ce que les lobbies ne engouffrent pas dans la brèche pour glisser un montant indexé sur le loyer qui reviendrait en fait à ne rien changer à l’existant. De même, cette mesure aboutit à rendre payant l’état des lieux, qui était jusqu’alors gratuit, logique puisque l’agence immobilière qui réalise l’état des lieux le fait au titre de mandataire du bailleur et non du locataire.

Bref, l’encadrement et le plafonnement sont opportuns, mais attention à ce que la mesure ne soit pas un sabre de bois ! J’entends que les annonces de Cécile Duflot ou de son entourage parlant de 200 à 300 euros de frais maximum pour le locataire se concrétisent et soient officialisées dans l’hémicycle. De même, le texte encadre les loyers dans les zones tendues, en prévoyant un loyer médian fixé par le préfet et ne pouvant être majoré par le bailleur au-delà de 20 %, à moins que des prestations exceptionnelles ne le justifient. Voilà une mesure louable mais dont l’efficacité est conditionnée aux décisions du préfet sur les loyers médians, et à la pertinence des données recensées par les observatoires. Un plafond unique de 20 % risque d’aboutir à des effets d’aubaine dans certaines zones où les loyers sont particulièrement élevés.

Sur le front des syndics aussi, la loi va dans le bon sens : pour en finir avec les fantaisies tarifaires encore tout récemment dénoncées par l’UFC-Que Choisir, c’est la logique du forfait de base étendu qui prévaudra désormais. Les prestations faisant l’objet d’une tarification spécifique devront être limitées par un arrêté les listant précisément. La pratique du compte bancaire séparé ne pourra plus faire l’objet d’une dispense; mais pour que la mesure soit effective il reste encore à donner aux copropriétaires le droit de choisir eux-mêmes leur banque afin d’empêcher les syndics de regrouper tous leurs comptes sous la même enseigne… Ce qui risque d’aboutir à de vrais-faux comptes séparés.

Toutes ces mesures soulèvent bien évidemment une opposition véhémente chez les professionnels de l’immobilier. Aux parlementaires de ne pas les déloger du texte, mais au contraire de consolider les acquis de ce projet de loi afin d’expulser définitivement les abus !

Droits du locataire : la FNAIM peut mieux faire !

jeudi 8 septembre 2011

logement

Les locataires français sont bien mal lotis ! C’est ce que dévoilait fin août une enquête menée par les associations locales UFC-Que Choisir sur les pratiques peu louables des agences immobilières. Principaux accusés : les frais prohibitifs facturés aux locataires par les agences pour des prestations… qui servent en premier lieu les bailleurs !

Visiblement peu pressée de réagir, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM)  a tout de même fini par apporter une réponse aux dysfonctionnements pointés par notre enquête. Pour justifier les frais exorbitants réclamés aux locataires, elle invoque différents « services » rendus par les agents immobiliers. Le but étant, bien sûr, de contrer la proposition de l’UFC-Que Choisir de ne faire payer au locataire que la seule rédaction du bail, et ce à un tarif national plafonné par décret. Problème : les services invoqués ne sont nullement rendus au locataire, mais plutôt au propriétaire (acte de cautionnement par exemple). Qui plus est, la FNAIM cite les visites du logement ou la réalisation de l’état des lieux. Faut-il rappeler que les frais de visite ne peuvent être facturés au locataire, et que la loi interdit de faire payer l’état des lieux ? Comme les tribunaux l’ont rappelé à deux reprises, seule la rédaction du bail est payée par le locataire.

A l’heure où la FNAIM invoque la sécurité des consommateurs pour influencer le gouvernement sur la réforme du statut d’agent immobilier, encore faudrait-il qu’elle respecte leurs droits les plus élémentaires ! Cette riposte d’un acteur important du marché de la location démontre qu’une partie des professionnels de l’immobilier n’est pas prête à respecter la loi; la demande de l’UFC-Que Choisir d’un plafonnement du montant des frais n’en est que plus urgente. En cette semaine de rentrée des classes, les agents immobiliers seraient bien inspirés d’imiter les écoliers en révisant leurs classiques !

Location : des agences pas à louer !

mercredi 31 août 2011

tarifssyndics

« RUE CALME, PROCHE COMMERCES, APPARTEMENT AGREABLE ET CLAIR DANS CHARMANT IMMEUBLE », le rêve d’un candidat à la location, affiché en vitrine, se résume souvent à une formule aussi sibylline qu’attractive… Mais sitôt la porte de l’agence poussée, la réalité cauchemardesque du parcours d’entrée en location rattrape le candidat : transparence aux oubliettes, quête excessive, voire abusive, de garanties, honoraires exorbitants, les agences immobilières sont bel et bien avant tout au service du bailleur !

Premier poste de dépenses des ménages, le logement, particulièrement locatif, truste également la regrettable première place des litiges traités par les 160 associations locales de l’UFC-Que Choisir… Faute de données sur les dysfonctionnements liés aux conditions d’entrée en location –le candidat, en situation de faiblesse, se résigne à accepter toutes les exigences du bailleur- les 2000 enquêteurs bénévoles de l’UFC-Que Choisir ont décidé d’auditer. A partir d’un scénario unique, ils on testé les agences immobilières, acteur clé en la matière, sur le respect de leurs obligations légales, et apprécié le service offert au candidat à la location. Le constat est sans appel : les pratiques abusives se retrouvent à tous les étages !

En se gardant de respecter l’obligation d’afficher leurs honoraires et l’étiquette énergétique du logement, information essentielle avec l’explosion des tarifs de l’énergie, en limitant la description du bien à louer aux seuls renseignements basiques (surface, adresse), les agences font la preuve que leur client est avant tout le bailleur, soucieux d’obtenir, rapidement et simplement, un locataire… enfin plus précisément, un locataire présentant un maximum de garanties s’agissant de sa solvabilité ! En effet, dans 62 % des cas, les agences n’ont pas hésité à demander à nos candidats à la location des documents strictement interdits : attestation de l’employeur, attestation du précédent bailleur, autorisation de prélèvement automatique, etc. De même, alors que la situation financière du locataire était raisonnable (il gagnait trois fois le montant du loyer), l’absence de garant a posé problème dans 28 % des cas. S’agissant de la solvabilité du locataire, c’est donc ceinture et bretelles ! Bref, les agences ne voient en tout locataire qu’un dossier à constituer mais également et, avant tout, un porte-monnaie.

Quelle ne fut pas notre surprise de constater que s’agissant des honoraires pour les locataires, les deux tiers des agences les indexaient sur le montant du loyer… Une aubaine ! En effet, les loyers du secteur privé ont augmenté de 29 % entre 2000 et 2009, et surtout une même agence peut ainsi facturer différemment la même prestation. Pour les locataires, la note est particulièrement salée : en moyenne un mois de loyer ! Faut-il ici rappeler une jurisprudence constante des tribunaux, selon laquelle le locataire ne doit à l’agence que la seule rédaction du bail ? Le prix de cette opération, essentiellement standardisée, ne saurait varier en fonction du bien acquis ou être surfacturée comme on a pu le voir dans 35 % des agences qui réclamaient de 200 à 500 euros !

L’UFC-Que Choisir entend bien profiter de la prochaine discussion du projet de loi consommation pour améliorer significativement la situation des candidats à la location et déloger enfin certaines pratiques des agences qui, disons-le, sont bien peu louables.