Consommateur, si tu savais…

Le Blog d'Alain Bazot, Président de l'UFC-Que Choisir

Articles liés au mot clé ‘immobilier’

Assurance emprunteur : victoire pour le pouvoir d’achat des emprunteurs !

mardi 15 novembre 2016

assurance emprunteur

Enfin !!! Voilà donc un combat législatif et judiciaire de plus de 10 ans qui s’achève sur une victoire pour l’UFC-Que Choisir : les assurés emprunteurs peuvent officiellement résilier annuellement l’assurance-emprunteur de leur crédit immobilier. Adoptée à l’Assemblée Nationale, puis rejetée au Sénat, la résiliation annuelle a été in fine définitivement adoptée par le Parlement malgré l’intense lobbying des établissements bancaires, attachés aux plantureuses marges du secteur (50 % d’un chiffre d’affaires de 6,1 milliards d’euros selon l’Inspection générale des finances).

Cette officialisation va permettre à tous les  assurés emprunteurs de gagner en pouvoir d’achat dès lors qu’avec la baisse des taux des crédits immobiliers l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 50% du coût total de l’emprunt. Par exemple, en utilisant les simulateurs actuels un emprunteur de 25 ans en bonne santé empruntant 200 000 euros sur 20 ans peut économiser 8 000 euros, un emprunteur de 35 ans fumeur peut lui économiser pour le même montant et la même durée 11 000 euros.

N’en déplaisent à certains opposants à cette mesure, cette avancée va rendre effectifs les bénéfices du droit à l’oubli voté en début d’année dans la loi Santé. Pour rappel le droit à l’oubli permet, pour les anciens malades de certaines pathologies comme le cancer, de ne plus avoir à déclarer à son assureur une maladie guérie, passé un certain délai. Pour un emprunteur qui devient éligible au droit à l’oubli en cours de prêt, la résiliation annuelle lui permettra de ne plus payer les surprimes liées à sa maladie passée (qui peuvent atteindre 300 % de la prime de base). Pour de telles économies, ça valait le coup de ne pas économiser nos forces dans ce long combat !

Agences immobilières : les candidats locataires toujours aussi mal lotis !

lundi 21 mars 2016

locations

Les pratiques des agences manquent d’ALUR ! C’est le moins que l’on puisse dire tant les résultats de l’enquête 2015 des bénévoles de l’UFC-Que Choisir auprès de 1246 agences, après celle de 2011, sont effarants ! Informations, honoraires, services : on ne peut que dénoncer la persistance d’excès à tous les étages…! En termes d’informations d’abord, seuls 26% des agences affichent les honoraires en vitrine alors que l’obligation légale date de 25 ans….  Et sur les 74% qui l’affichent, il n’y a que 18% qui le font de manière précise et détaillée (notamment sur l’état des lieux qui, rappelons-le, peut être fait via un tiers, comme un huissier, mandaté par les 2 parties). Pour le DPE, c’est pire, 35% ne l’affichent pas systématiquement alors que la consommation d’énergie des logements est une information particulièrement importante pour le locataire qui ne peut pas intervenir sur l’isolation du logement. Sur la constitution du dossier, le constat fait aussi mal : 8 agences enquêtées sur 10 étaient en infraction en demandant pour la constitution du dossier au moins 1 document interdit comme un relevé d’identité bancaire, la carte grise, ou un justificatif de domicile. Face aux manquements manifestes des agences, nous avons d’ailleurs engagé une action juridique d’ampleur en mettant en demeure 392 agences, soit 30% des agences visitées… A défaut de réaction, l’UFC-Que Choisir envisagera des actions judiciaires.

L’enquête souligne néanmoins que 94% des agences respectent les plafonds réglementaires. Peut-on s’en satisfaire ? Certainement pas ! Car c’est un respect en trompe l’œil tant ces plafonds ont été cousus main pour les agences. En effet, au moment de la Loi ALUR, le gouvernement par la voix de sa Ministre du Logement, Cécile DUFLOT, avait, à de nombreuses reprises,  promis une baisse de moitié des frais. Or, en comparant avec notre enquête de 2011, la baisse est au mieux de 20% dans les zones très tendues, 10% dans les zones tendues, et dans les zones non tendues, les frais grimpent de 5%. Pour que l’ambition du Législateur soit respectée, il faut donc que le gouvernement revoit significativement à la baisse les montants réglementaires ! Aussi et surtout, il faut une intensification des contrôles, car régulièrement épinglée, la profession ne semble pas décidée à assainir ces pratiques. En attendant, j’invite tous les candidats locataires à consulter notre questions-réponses pour avoir les clés… permettant de franchir les portes des agences en connaissant leurs droits !

Le CNGTI : un organisme qui pose sérieusement question !

mardi 25 novembre 2014

note de blog ALUR

Après avoir dénoncé l’aval donné au décret fixant des honoraires de location à un niveau bien trop élevé au regard des engagements de la Ministre au moment de la loi ALUR, une nouvelle preuve de la partialité du Conseil National de la Gestion et de la Transaction Immobilière vient d’être donnée avec les contrats de syndics. En effet, cette instance consultative créée par la Loi ALUR, vient de proposer des mesures sur les contrats de syndic qui sont loin d’être équilibrées et qui ne  préservent pas l’intérêt des copropriétaires.

Si l’UFC et l’ARC ont proposé un contrat de syndic type le 15 octobre dernier, pour pallier l’inaction gouvernementale, rien ne présageait que le CNGTI, organisme simplement consultatif en vienne à proposer lui-même au gouvernement un projet de contrat, si ce n’est peut-être le fait que cette instance soit majoritairement composée de professionnels notoirement hostiles à toute avancée en matière de logement. Le contenu même de la proposition met en danger les espoirs que portait la loi ALUR pour remédier aux dysfonctionnements constatés en matière de syndics. En effet, le projet du CNGTI sacralise des clauses jugées abusives et illicites par la jurisprudence et la Commission des clauses abusives (CCA) et ne favorise pas les contrats adaptés à la copropriété notamment afin de cantonner les surfacturations, en sus du forfait annuel.

En effet, qu’il s’agisse de la location de salle dans les locaux du syndic pour l’Assemblée Générale, des gestions de sinistre de tout type (sans distinction selon qu’il s’agisse de sinistre de grande ampleur ou de sinistre prévisible ou sans conséquence pour les tâches du syndic – sinistre inférieur à 1600 € HT), ou encore de la gestion des interventions en urgence du syndic pour les travaux de conservation de l’immeuble, le projet de CNGTI admet que des frais soient prélevés. Mais le pire se trouve du côté des facturations en cas d’impayés à la charge d’un seul copropriétaire (frais privatifs) où les surfacturations se multiplient de manière exponentielle : constitution et transmission du dossier à l’avocat ou l’huissier, ou encore le suivi des procédures contentieuses. Le contrat va même jusqu’à facturer le traitement des rejets de paiement au copropriétaire concerné alors que le loi interdit formellement de lui facturer tout frais liés à un impayé avant la 1ère mise en demeure ! Et encore, cette liste de frais indus sacralisés dans le projet du Conseil est loin d’être exhaustive….

Comme si cela ne suffisait déjà pas, le projet de l’instance souffre d’une présentation lacunaire mais aussi parfois complexe. Lacunaire car il prévoit la facturation de frais de délivrance de documents sans prendre en compte le fait que la Loi prévoit la mise en place d’un extranet et que celui-ci devrait rendre sans frais accessible l’ensemble des documents utiles… Complexe en outre car certaines clauses du projet de contrat renvoient à d’autres articles, ce qui rend la lecture ardue pour des copropriétaires qui ne sont pas tous rodés à cet exercice juridique de renvoi.

Enfin et surtout, alors que le levier essentiel pour assurer un véritable forfait « tout compris » au service des copropriétaires est  que le syndic soit tenu de l’adapter à la situation de son potentiel mandant, le projet proposé par le CNGTI n’oblige pas le syndic à cette adaptation. Il ne prévoit dans le forfait qu’un minimum d’une visite (idem pour les réunions du conseil syndical)…  De même, des prestations essentielles incluses dans le forfait seulement pendant les heures ouvrables, sans prendre en compte les désidérata ou nécessités de la copropriété à gérer (AG qui ont lieu le soir par exemple) aboutissent de facto à ce que les prestations particulières facturables en sus du forfait restent légion !

Bref, le projet du CNGTI cousu main pour les syndics est parfaitement inadmissible, et j’ose espérer que celui-ci restera dans les tiroirs du gouvernement et que ce dernier dans le cadre du projet de loi « activités », reverra la composition et le fonctionnement de cette instance outrageusement partisane… Affaire à suivre….

Banques : vous avez dit « le bonheur est dans le prêt » ?

mardi 7 octobre 2014

cochon

Vous connaissiez, comme nous, l’assurance emprunteur et ses 40% (au moins !) de marges … Après le scandale de l’assurance emprunteur (j’aurai l’occasion d’y revenir prochainement), l’UFC-Que Choisir a le déplaisir de vous présenter le nouveau tour de passe-passe des banques dans le crédit immobilier : le cautionnement bancaire.

En effet, dans une période où la presse nous martèle régulièrement l’incroyable faiblesse des taux des crédits à l’habitat, force est de constater que les banques multiplient les produits annexes à souscription obligatoire pour les clients, afin de compenser la concurrence sur les taux du crédit.

L’UFC-Que Choisir a ainsi pu pointer il y a quelques jours, par une enquête inédite, l’absence totale de concurrence dans le domaine du cautionnement bancaire. Alors que cette garantie est exigée par les banques pour sécuriser le crédit qu’elles octroient – faisant ainsi « ceinture et bretelles » avec l’assurance emprunteur – elles ne laissent même pas au consommateur la liberté de choisir son cautionnement : celui-ci doit forcément passer par une filiale de sa banque, soit la filiale commune (le Crédit Logement, dominant ce marché), soit la filiale « captive » à 100% ! Impossible pour le client, donc, de profiter de l’important écart de tarifs existant ne serait-ce qu’entre les banques où  les tarifs vont du simple à plus du double… sans parler même des mutuelles de fonctionnaires, nettement moins chères et parfois même gratuites, mais réduites à la portion congrue du marché !

Et bien sûr, l’absence de concurrence profite aux acteurs du marché… et donc aux banques propriétaires, puisque que celles-ci récupèrent, via les bénéfices et leur rémunération « d’apporteuses d’affaires » près de 50% des sommes payées par les clients ! Sans parler des pratiques contestables de certains acteurs tel le Crédit Logement qui, à travers son Fonds Mutuelle de Garantie présenté comme « avantageux » pour les consommateurs, privatise les bénéfices – les intérêts produits par le Fonds lui sont en effet attribués – et mutualise les pertes – le coût des sinistres étant réglé par le Fonds…

Sur ce marché de 520 millions d’euros, il suffirait que les consommateurs puissent choisir la banque « cautionneuse » la moins chère pour permettre 210 millions d’euros, et 40%, d’économies… sans même parler de l’ouverture réelle de la concurrence aux acteurs aujourd’hui marginalisés (mutuelles de fonctionnaires…) ou absents du marché (compagnies ou mutuelles d’assurances ?) qui permettrait de dégager encore plus de pouvoir d’achat.

Bref, nous comptons donc sur les pouvoirs publics, et j’en ai parlé à Emmanuel MACRON lors d’une récente entrevue,  et sur l’Autorité de la Concurrence que l’UFC-Que Choisir a saisie, pour qu’entre cautionnement bancaire et assurance emprunteur, la règle du crédit immobilier ne soit pas pour le consommateur « Un prêté pour deux rendus » !

Un projet de loi ALUR qui manque de tenue!

mardi 7 janvier 2014

tarifssyndics

Alors que le projet de loi Duflot sur l’accès au logement arrive en deuxième lecture, on pourrait s’attendre à ce que les parlementaires consolident les acquis bien réels du texte. Il n’en est rien, et je veux exprimer ici ma déception après l’examen en commission des affaires économiques à l’Assemblée nationale. Le gouvernement a en effet profité de l’occasion pour faire des concessions aux professionnels de l’immobilier, et faire voter des amendements qui constituent de vrais reculs.

Côté honoraires facturés au locataire : les frais de constitution du dossier et de visite du logement sont désormais partagés entre le bailleur et le preneur, y compris –hélas- l’état des lieux… Ce qui revient à légitimer les mauvaises pratiques du passé et à faire perdurer un bénéfice reconnu comme frauduleux par la justice ! Le projet de loi prévoit toutefois un plafond des frais au mètre carré, défini par arrêté. Gare à ne pas pénaliser les zones non tendues, où les logements sont généralement plus spacieux…

En ce qui concerne la garantie universelle des loyers (GUL), la désillusion est totale! Alors qu’elle était obligatoire et venait en lieu et place de la caution, la GUL est désormais facultative, ce qui signe pour ainsi dire son arrêt de mort avant même son lancement. Les faiblesses que je relevais dans le mode de fonctionnement 100 % public envisagé deviennent dès lors des plaies béantes auxquelles le dispositif ne survivra pas. Car les bailleurs auront le choix entre un candidat à la location bénéficiant d’une caution, et un candidat couvert par une GUL qui ressemble fort à une passoire (franchise, limite de loyer couvert basse, réserves diverses par exemple en cas de déclaration tardive…). Près de 80 % des bailleurs personnes physiques privilégient aujourd’hui le cautionnement. Il y a fort à parier que l’immense majorité d’entre eux garderont leurs habitudes !

Déception enfin sur les copropriétés. L’amendement adopté fait un gros accroc au principe du compte séparé, en laissant la possibilité au syndic de demander une dispense de compte séparé pour les petites copropriétés de 15 lots et moins (soit de 45 à 60% du parc !). Ces copropriétés n’auraient donc pas le même droit que les autres à une gestion financière transparente et sécurisée ? Le gouvernement interdit tout de même aux syndics de facturer des frais en cas de choix du compte séparé. L’assemblée générale décidera de ce fait en toute indépendance, ce qui évitera les écueils dénoncés dans notre étude de mai dernier avec l’Association des responsables de copropriétés. Un maigre « lot » de consolation face à ce qui reste une belle entorse au principe du compte séparé…