Consommateur, si tu savais…

Le Blog d'Alain Bazot, Président de l'UFC-Que Choisir

Articles liés au mot clé ‘logement’

Assurance emprunteur : victoire pour le pouvoir d’achat des emprunteurs !

mardi 15 novembre 2016

assurance emprunteur

Enfin !!! Voilà donc un combat législatif et judiciaire de plus de 10 ans qui s’achève sur une victoire pour l’UFC-Que Choisir : les assurés emprunteurs peuvent officiellement résilier annuellement l’assurance-emprunteur de leur crédit immobilier. Adoptée à l’Assemblée Nationale, puis rejetée au Sénat, la résiliation annuelle a été in fine définitivement adoptée par le Parlement malgré l’intense lobbying des établissements bancaires, attachés aux plantureuses marges du secteur (50 % d’un chiffre d’affaires de 6,1 milliards d’euros selon l’Inspection générale des finances).

Cette officialisation va permettre à tous les  assurés emprunteurs de gagner en pouvoir d’achat dès lors qu’avec la baisse des taux des crédits immobiliers l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 50% du coût total de l’emprunt. Par exemple, en utilisant les simulateurs actuels un emprunteur de 25 ans en bonne santé empruntant 200 000 euros sur 20 ans peut économiser 8 000 euros, un emprunteur de 35 ans fumeur peut lui économiser pour le même montant et la même durée 11 000 euros.

N’en déplaisent à certains opposants à cette mesure, cette avancée va rendre effectifs les bénéfices du droit à l’oubli voté en début d’année dans la loi Santé. Pour rappel le droit à l’oubli permet, pour les anciens malades de certaines pathologies comme le cancer, de ne plus avoir à déclarer à son assureur une maladie guérie, passé un certain délai. Pour un emprunteur qui devient éligible au droit à l’oubli en cours de prêt, la résiliation annuelle lui permettra de ne plus payer les surprimes liées à sa maladie passée (qui peuvent atteindre 300 % de la prime de base). Pour de telles économies, ça valait le coup de ne pas économiser nos forces dans ce long combat !

Agences immobilières : les candidats locataires toujours aussi mal lotis !

lundi 21 mars 2016

locations

Les pratiques des agences manquent d’ALUR ! C’est le moins que l’on puisse dire tant les résultats de l’enquête 2015 des bénévoles de l’UFC-Que Choisir auprès de 1246 agences, après celle de 2011, sont effarants ! Informations, honoraires, services : on ne peut que dénoncer la persistance d’excès à tous les étages…! En termes d’informations d’abord, seuls 26% des agences affichent les honoraires en vitrine alors que l’obligation légale date de 25 ans….  Et sur les 74% qui l’affichent, il n’y a que 18% qui le font de manière précise et détaillée (notamment sur l’état des lieux qui, rappelons-le, peut être fait via un tiers, comme un huissier, mandaté par les 2 parties). Pour le DPE, c’est pire, 35% ne l’affichent pas systématiquement alors que la consommation d’énergie des logements est une information particulièrement importante pour le locataire qui ne peut pas intervenir sur l’isolation du logement. Sur la constitution du dossier, le constat fait aussi mal : 8 agences enquêtées sur 10 étaient en infraction en demandant pour la constitution du dossier au moins 1 document interdit comme un relevé d’identité bancaire, la carte grise, ou un justificatif de domicile. Face aux manquements manifestes des agences, nous avons d’ailleurs engagé une action juridique d’ampleur en mettant en demeure 392 agences, soit 30% des agences visitées… A défaut de réaction, l’UFC-Que Choisir envisagera des actions judiciaires.

L’enquête souligne néanmoins que 94% des agences respectent les plafonds réglementaires. Peut-on s’en satisfaire ? Certainement pas ! Car c’est un respect en trompe l’œil tant ces plafonds ont été cousus main pour les agences. En effet, au moment de la Loi ALUR, le gouvernement par la voix de sa Ministre du Logement, Cécile DUFLOT, avait, à de nombreuses reprises,  promis une baisse de moitié des frais. Or, en comparant avec notre enquête de 2011, la baisse est au mieux de 20% dans les zones très tendues, 10% dans les zones tendues, et dans les zones non tendues, les frais grimpent de 5%. Pour que l’ambition du Législateur soit respectée, il faut donc que le gouvernement revoit significativement à la baisse les montants réglementaires ! Aussi et surtout, il faut une intensification des contrôles, car régulièrement épinglée, la profession ne semble pas décidée à assainir ces pratiques. En attendant, j’invite tous les candidats locataires à consulter notre questions-réponses pour avoir les clés… permettant de franchir les portes des agences en connaissant leurs droits !

Crédit d’impôt transition énergétique : gare aux interprétations hâtives !

jeudi 5 novembre 2015

CITE

Décidément, le terme de « passoire » caractérise bien le dossier rénovation énergétique… Si le parc de logements est un gouffre économique et énergétique, l’étude qu’a rendu publique l’UFC-Que Choisir sur le fiasco du crédit d’impôt transition énergétique a, semble-t-il, laissé passer certaines idées fausses.

Il me tient à cœur de les corriger pour que la position de l’association ne soit pas mal interprétée ! Si je ne peux que me réjouir du fait que certains journalistes aient souligné que c’était un comble, sans mauvais jeu de mot, que ce soit une association de consommateurs, et non les parlementaires ou les autorités publiques, qui tire, avec une réelle expertise, la sonnette d’alarme sur la pertinence des avantages fiscaux au secteur de la rénovation énergétique, en aucun cas, l’association n’a adopté de position « ultra-libérale » ou voulu jeter le bébé avec l’eau du bain…

Loin d’avoir une position générique hostile à toute aide publique (l’UFC-Que Choisir a ainsi toujours soutenu le système du bonus/malus par exemple), l’UFC-Que Choisir a pointé du doigt le fait que le crédit d’impôt transition énergétique était mal calibré et, de ce fait, aussi inefficace pour les consommateurs et l’environnement (seulement 300 000 logements rénovés annuellement et non les 500 000 promis, et surtout seulement 1/3 des rénovations qui concernent l’isolation qui est pourtant responsable de 75% des pertes thermiques) que pour les finances publiques (avec pas moins de 16 milliards d’euros alloués entre 2005 et 2013).

Une lecture attentive et exhaustive de l’étude et de nos propositions permet de souligner que loin de vouloir supprimer le CITE, l’association en appelle à une réorientation du dispositif sur le niveau de performance globale des logements, et non sur les seuls équipements, et avec une réelle graduation en fonction de cette  performance.  Principal levier de la politique française, le CITE doit être revu en profondeur  et non supprimé… En tout état de cause, nous aurons l’occasion de revenir sur ce dossier comme plus largement sur la rénovation énergétique, et expliciter nos constats et positions tant ce secteur est source de litiges…

Loi ALUR, l’état des lieux !

mercredi 26 février 2014

logementAlors que la loi ALUR a été définitivement adoptée et que l’UMP a annoncé avoir saisi le Conseil Constitutionnel sur ce texte, l’heure est à l’état des lieux, même s’il est encore trop tôt (attendons ce que les sages diront !) pour faire un réel état des lieux de sortie. Il faut reconnaître que, malgré des déceptions, ce texte a quand même de « l’ALUR » ! La loi fait effectivement progresser les droits des locataires, encadre mieux les professions immobilières –les marchands de listes sont enfin mis au pas !- et propose de vraies avancées dans le domaine de la copropriété.

Côté location, il y a du mieux (état des lieux standardisé, liste limitative des pièces demandées aux candidats, délai de préavis réduit à un mois en zone tendue…), mais c’est sur la limitation des frais que la loi déçoit. Certes, le texte prévoit un encadrement des frais au mètre carré, selon la localisation du logement… Mais alors que l’UFC-Que Choisir réclamait, conformément à la jurisprudence, que les locataires ne se voient pas facturer les prestations qui ne sont pas réalisées dans leur intérêt, la visite des lieux, la constitution du dossier, la rédaction du bail mais aussi l’état des lieux pourront bien être rémunérés pour moitié par le locataire.

Je regrette aussi que l’encadrement des loyers prévu par la loi soit aussi timide. Le texte met en place des observatoires des loyers chargés de réunir des données sur le marché local, et de fixer un « loyer de référence ». Les préfets pourront alors fixer un loyer de référence majoré (de 20 % au plus) à ne pas dépasser, sauf si le bien offre des prestations exceptionnelles. Mais ce plafond, s’il est appliqué de manière extensive par les préfets, est bien trop élevé pour modérer réellement les loyers dans les zones tendues. Sans compter le flou autour des observatoires des loyers qui fait naître une véritable incertitude sur la fiabilité des données qui serviront à définir le loyer de référence.

Côté accès au logement, il ne faudra pas non plus compter sur la GUL ! Cette garantie universelle des loyers ne pourra en aucun cas remplacer le système actuel du cautionnement, puisqu’elle ne s’appliquera que si le bailleur veut bien renoncer à la caution (aujourd’hui largement majoritaire) ! Car la GUL s’avère peu sécurisante, avec une franchise, des déchéances de garantie (par exemple en cas de déclaration tardive), un plafond d’indemnisation limitée… Bref, elle ne met pas vraiment tous les atouts de son côté pour encourager les propriétaires à mettre leur bien en location !

Enfin, côté syndics je me réjouis de la clarification tarifaire qui va s’opérer grâce au forfait de base étendu (les prestations particulières payantes seront limitées et les frais « privatifs » -mise en demeure, état daté…- seront plafonnés). De nombreuses pratiques abusives devraient disparaître grâce à la loi, cependant il en est une qui pourrait perdurer : le compte séparé. Les syndics rechignent en effet à ouvrir un compte bancaire dédié à la copropriété ; ils usent et abusent de la possibilité de « dispense de compte séparé » que leur laissait la loi jusqu’à présent. Si la loi ALUR entérine le principe du compte séparé, elle ne va pas au bout de la logique, notamment en gardant la possibilité de dispense pour les petites copropriétés de 15 lots et moins, qui représentent de l’aveu même du ministère 45 % du parc !! Un arbitrage regrettable, surtout que la ministre a refusé jusqu’au bout de satisfaire la demande de l’UFC-Que Choisir de laisser les copropriétaires choisir la banque où doit être ouvert le compte.

Il ne faut pas sous-estimer le chemin parcouru grâce à cette loi. Mais je regrette tout de même qu’au nom d’une logique de compromis (les professions immobilières ayant mené un lobbying effréné) la cohérence ait souvent été remisée au placard… Reste à connaître maintenant le verdict des locataires de la rue de Montpensier : souhaitons qu’ils ne délogent pas les avancées louées…

Un projet de loi ALUR qui manque de tenue!

mardi 7 janvier 2014

tarifssyndics

Alors que le projet de loi Duflot sur l’accès au logement arrive en deuxième lecture, on pourrait s’attendre à ce que les parlementaires consolident les acquis bien réels du texte. Il n’en est rien, et je veux exprimer ici ma déception après l’examen en commission des affaires économiques à l’Assemblée nationale. Le gouvernement a en effet profité de l’occasion pour faire des concessions aux professionnels de l’immobilier, et faire voter des amendements qui constituent de vrais reculs.

Côté honoraires facturés au locataire : les frais de constitution du dossier et de visite du logement sont désormais partagés entre le bailleur et le preneur, y compris –hélas- l’état des lieux… Ce qui revient à légitimer les mauvaises pratiques du passé et à faire perdurer un bénéfice reconnu comme frauduleux par la justice ! Le projet de loi prévoit toutefois un plafond des frais au mètre carré, défini par arrêté. Gare à ne pas pénaliser les zones non tendues, où les logements sont généralement plus spacieux…

En ce qui concerne la garantie universelle des loyers (GUL), la désillusion est totale! Alors qu’elle était obligatoire et venait en lieu et place de la caution, la GUL est désormais facultative, ce qui signe pour ainsi dire son arrêt de mort avant même son lancement. Les faiblesses que je relevais dans le mode de fonctionnement 100 % public envisagé deviennent dès lors des plaies béantes auxquelles le dispositif ne survivra pas. Car les bailleurs auront le choix entre un candidat à la location bénéficiant d’une caution, et un candidat couvert par une GUL qui ressemble fort à une passoire (franchise, limite de loyer couvert basse, réserves diverses par exemple en cas de déclaration tardive…). Près de 80 % des bailleurs personnes physiques privilégient aujourd’hui le cautionnement. Il y a fort à parier que l’immense majorité d’entre eux garderont leurs habitudes !

Déception enfin sur les copropriétés. L’amendement adopté fait un gros accroc au principe du compte séparé, en laissant la possibilité au syndic de demander une dispense de compte séparé pour les petites copropriétés de 15 lots et moins (soit de 45 à 60% du parc !). Ces copropriétés n’auraient donc pas le même droit que les autres à une gestion financière transparente et sécurisée ? Le gouvernement interdit tout de même aux syndics de facturer des frais en cas de choix du compte séparé. L’assemblée générale décidera de ce fait en toute indépendance, ce qui évitera les écueils dénoncés dans notre étude de mai dernier avec l’Association des responsables de copropriétés. Un maigre « lot » de consolation face à ce qui reste une belle entorse au principe du compte séparé…