Consommateur, si tu savais…

Le Blog d'Alain Bazot, Président de l'UFC-Que Choisir

Articles liés au mot clé ‘syndics’

Le CNGTI : un organisme qui pose sérieusement question !

mardi 25 novembre 2014

note de blog ALUR

Après avoir dénoncé l’aval donné au décret fixant des honoraires de location à un niveau bien trop élevé au regard des engagements de la Ministre au moment de la loi ALUR, une nouvelle preuve de la partialité du Conseil National de la Gestion et de la Transaction Immobilière vient d’être donnée avec les contrats de syndics. En effet, cette instance consultative créée par la Loi ALUR, vient de proposer des mesures sur les contrats de syndic qui sont loin d’être équilibrées et qui ne  préservent pas l’intérêt des copropriétaires.

Si l’UFC et l’ARC ont proposé un contrat de syndic type le 15 octobre dernier, pour pallier l’inaction gouvernementale, rien ne présageait que le CNGTI, organisme simplement consultatif en vienne à proposer lui-même au gouvernement un projet de contrat, si ce n’est peut-être le fait que cette instance soit majoritairement composée de professionnels notoirement hostiles à toute avancée en matière de logement. Le contenu même de la proposition met en danger les espoirs que portait la loi ALUR pour remédier aux dysfonctionnements constatés en matière de syndics. En effet, le projet du CNGTI sacralise des clauses jugées abusives et illicites par la jurisprudence et la Commission des clauses abusives (CCA) et ne favorise pas les contrats adaptés à la copropriété notamment afin de cantonner les surfacturations, en sus du forfait annuel.

En effet, qu’il s’agisse de la location de salle dans les locaux du syndic pour l’Assemblée Générale, des gestions de sinistre de tout type (sans distinction selon qu’il s’agisse de sinistre de grande ampleur ou de sinistre prévisible ou sans conséquence pour les tâches du syndic – sinistre inférieur à 1600 € HT), ou encore de la gestion des interventions en urgence du syndic pour les travaux de conservation de l’immeuble, le projet de CNGTI admet que des frais soient prélevés. Mais le pire se trouve du côté des facturations en cas d’impayés à la charge d’un seul copropriétaire (frais privatifs) où les surfacturations se multiplient de manière exponentielle : constitution et transmission du dossier à l’avocat ou l’huissier, ou encore le suivi des procédures contentieuses. Le contrat va même jusqu’à facturer le traitement des rejets de paiement au copropriétaire concerné alors que le loi interdit formellement de lui facturer tout frais liés à un impayé avant la 1ère mise en demeure ! Et encore, cette liste de frais indus sacralisés dans le projet du Conseil est loin d’être exhaustive….

Comme si cela ne suffisait déjà pas, le projet de l’instance souffre d’une présentation lacunaire mais aussi parfois complexe. Lacunaire car il prévoit la facturation de frais de délivrance de documents sans prendre en compte le fait que la Loi prévoit la mise en place d’un extranet et que celui-ci devrait rendre sans frais accessible l’ensemble des documents utiles… Complexe en outre car certaines clauses du projet de contrat renvoient à d’autres articles, ce qui rend la lecture ardue pour des copropriétaires qui ne sont pas tous rodés à cet exercice juridique de renvoi.

Enfin et surtout, alors que le levier essentiel pour assurer un véritable forfait « tout compris » au service des copropriétaires est  que le syndic soit tenu de l’adapter à la situation de son potentiel mandant, le projet proposé par le CNGTI n’oblige pas le syndic à cette adaptation. Il ne prévoit dans le forfait qu’un minimum d’une visite (idem pour les réunions du conseil syndical)…  De même, des prestations essentielles incluses dans le forfait seulement pendant les heures ouvrables, sans prendre en compte les désidérata ou nécessités de la copropriété à gérer (AG qui ont lieu le soir par exemple) aboutissent de facto à ce que les prestations particulières facturables en sus du forfait restent légion !

Bref, le projet du CNGTI cousu main pour les syndics est parfaitement inadmissible, et j’ose espérer que celui-ci restera dans les tiroirs du gouvernement et que ce dernier dans le cadre du projet de loi « activités », reverra la composition et le fonctionnement de cette instance outrageusement partisane… Affaire à suivre….

Loi ALUR, l’état des lieux !

mercredi 26 février 2014

logementAlors que la loi ALUR a été définitivement adoptée et que l’UMP a annoncé avoir saisi le Conseil Constitutionnel sur ce texte, l’heure est à l’état des lieux, même s’il est encore trop tôt (attendons ce que les sages diront !) pour faire un réel état des lieux de sortie. Il faut reconnaître que, malgré des déceptions, ce texte a quand même de « l’ALUR » ! La loi fait effectivement progresser les droits des locataires, encadre mieux les professions immobilières –les marchands de listes sont enfin mis au pas !- et propose de vraies avancées dans le domaine de la copropriété.

Côté location, il y a du mieux (état des lieux standardisé, liste limitative des pièces demandées aux candidats, délai de préavis réduit à un mois en zone tendue…), mais c’est sur la limitation des frais que la loi déçoit. Certes, le texte prévoit un encadrement des frais au mètre carré, selon la localisation du logement… Mais alors que l’UFC-Que Choisir réclamait, conformément à la jurisprudence, que les locataires ne se voient pas facturer les prestations qui ne sont pas réalisées dans leur intérêt, la visite des lieux, la constitution du dossier, la rédaction du bail mais aussi l’état des lieux pourront bien être rémunérés pour moitié par le locataire.

Je regrette aussi que l’encadrement des loyers prévu par la loi soit aussi timide. Le texte met en place des observatoires des loyers chargés de réunir des données sur le marché local, et de fixer un « loyer de référence ». Les préfets pourront alors fixer un loyer de référence majoré (de 20 % au plus) à ne pas dépasser, sauf si le bien offre des prestations exceptionnelles. Mais ce plafond, s’il est appliqué de manière extensive par les préfets, est bien trop élevé pour modérer réellement les loyers dans les zones tendues. Sans compter le flou autour des observatoires des loyers qui fait naître une véritable incertitude sur la fiabilité des données qui serviront à définir le loyer de référence.

Côté accès au logement, il ne faudra pas non plus compter sur la GUL ! Cette garantie universelle des loyers ne pourra en aucun cas remplacer le système actuel du cautionnement, puisqu’elle ne s’appliquera que si le bailleur veut bien renoncer à la caution (aujourd’hui largement majoritaire) ! Car la GUL s’avère peu sécurisante, avec une franchise, des déchéances de garantie (par exemple en cas de déclaration tardive), un plafond d’indemnisation limitée… Bref, elle ne met pas vraiment tous les atouts de son côté pour encourager les propriétaires à mettre leur bien en location !

Enfin, côté syndics je me réjouis de la clarification tarifaire qui va s’opérer grâce au forfait de base étendu (les prestations particulières payantes seront limitées et les frais « privatifs » -mise en demeure, état daté…- seront plafonnés). De nombreuses pratiques abusives devraient disparaître grâce à la loi, cependant il en est une qui pourrait perdurer : le compte séparé. Les syndics rechignent en effet à ouvrir un compte bancaire dédié à la copropriété ; ils usent et abusent de la possibilité de « dispense de compte séparé » que leur laissait la loi jusqu’à présent. Si la loi ALUR entérine le principe du compte séparé, elle ne va pas au bout de la logique, notamment en gardant la possibilité de dispense pour les petites copropriétés de 15 lots et moins, qui représentent de l’aveu même du ministère 45 % du parc !! Un arbitrage regrettable, surtout que la ministre a refusé jusqu’au bout de satisfaire la demande de l’UFC-Que Choisir de laisser les copropriétaires choisir la banque où doit être ouvert le compte.

Il ne faut pas sous-estimer le chemin parcouru grâce à cette loi. Mais je regrette tout de même qu’au nom d’une logique de compromis (les professions immobilières ayant mené un lobbying effréné) la cohérence ait souvent été remisée au placard… Reste à connaître maintenant le verdict des locataires de la rue de Montpensier : souhaitons qu’ils ne délogent pas les avancées louées…

Un projet de loi logement plutôt bien bâti mais… attention aux vices cachés!

mardi 23 juillet 2013

logement

Paradoxalement, l’arrivée de l’été n’invite pas aux vacances ! Car si je reste très attentif aux travaux autour du projet de loi consommation (qui poursuit sa route au Sénat après avoir été adopté à l’Assemblée nationale début juillet), mon attention est également appelée par le projet de loi logement sur lequel les députés commencent à plancher aujourd’hui en commission, et qui comprend des volets sur tous les sujets intéressant directement l’UFC-Que Choisir, et plus particulièrement les locataires et les copropriétaires. Si le texte n’atteint pas la perfection, il pose les fondations d’améliorations très significatives… Mais le diable se nichant souvent dans les détails, il faut faire attention à ce que certains attraits ne portent pas en eux des vices cachés !

Commençons par l’encadrement des frais d’agence, qui ne devront pas dépasser la moitié des frais de réalisation de l’état des lieux et de rédaction du bail. Voilà une réforme très bienvenue puisqu’il est aujourd’hui d’usage de réclamer pas moins d’un mois de loyer –un montant décorrélé du travail effectivement fourni par l’agence qui est essentiellement au service du bailleur (recherche d’un locataire solvable, constitution d’un dossier présentant un maximum de garanties…). Mais attention, le texte de loi prévoit le plafonnement des frais d’agence mais ne l’encadre pas. La portée de la mesure est donc conditionnée à un décret, attention à ce que les lobbies ne engouffrent pas dans la brèche pour glisser un montant indexé sur le loyer qui reviendrait en fait à ne rien changer à l’existant. De même, cette mesure aboutit à rendre payant l’état des lieux, qui était jusqu’alors gratuit, logique puisque l’agence immobilière qui réalise l’état des lieux le fait au titre de mandataire du bailleur et non du locataire.

Bref, l’encadrement et le plafonnement sont opportuns, mais attention à ce que la mesure ne soit pas un sabre de bois ! J’entends que les annonces de Cécile Duflot ou de son entourage parlant de 200 à 300 euros de frais maximum pour le locataire se concrétisent et soient officialisées dans l’hémicycle. De même, le texte encadre les loyers dans les zones tendues, en prévoyant un loyer médian fixé par le préfet et ne pouvant être majoré par le bailleur au-delà de 20 %, à moins que des prestations exceptionnelles ne le justifient. Voilà une mesure louable mais dont l’efficacité est conditionnée aux décisions du préfet sur les loyers médians, et à la pertinence des données recensées par les observatoires. Un plafond unique de 20 % risque d’aboutir à des effets d’aubaine dans certaines zones où les loyers sont particulièrement élevés.

Sur le front des syndics aussi, la loi va dans le bon sens : pour en finir avec les fantaisies tarifaires encore tout récemment dénoncées par l’UFC-Que Choisir, c’est la logique du forfait de base étendu qui prévaudra désormais. Les prestations faisant l’objet d’une tarification spécifique devront être limitées par un arrêté les listant précisément. La pratique du compte bancaire séparé ne pourra plus faire l’objet d’une dispense; mais pour que la mesure soit effective il reste encore à donner aux copropriétaires le droit de choisir eux-mêmes leur banque afin d’empêcher les syndics de regrouper tous leurs comptes sous la même enseigne… Ce qui risque d’aboutir à de vrais-faux comptes séparés.

Toutes ces mesures soulèvent bien évidemment une opposition véhémente chez les professionnels de l’immobilier. Aux parlementaires de ne pas les déloger du texte, mais au contraire de consolider les acquis de ce projet de loi afin d’expulser définitivement les abus !

Réaction des syndics : le loup… loupé !

lundi 10 juin 2013

tarifssyndics

Après la parution, la semaine dernière, des résultats édifiants de notre enquête sur les pratiques des syndics, la FNAIM et l’UNIS, représentants des professionnels de l’immobilier, n’ont pas tardé à réagir pour faire part de leur indignation… avec des arguments pour le moins surprenants. L’étude menée par l’UFC-Que Choisir et par l’Association des responsables de copropriétés -qui ont décidé de créer un Observatoire des syndics- pointait du doigt des dérapages en cascade : présentation fallacieuse des forfaits, double facturation de prestations, prolifération de clauses abusives dans les contrats et autres facturations excessives (179 euros pour une copie du règlement de copropriété chez Urbania!). Au lieu de répondre point par point à nos critiques, la FNAIM et l’UNIS ont sorti le dictionnaire des synonymes et se disent « révoltées », « affligées » ; elles « condamnent » et « s’inscrivent en faux » contre le portrait peu flatteur que nous dressons de leur métier. Mieux, croyant démasquer le loup de cette étude, elles dénoncent le moment choisi pour cette communication, indiquant que ce n’est sans doute pas un hasard… et que cela est dû à la présentation prochaine du projet de loi Duflot sur le sujet. Quelle perspicacité ! Loin de soulever un loup, la FNAIM et l’UNIS ont « découvert » ce qui figurait dès la première ligne de notre communiqué de presse (« à quelques semaines de la présentation en Conseil des ministres de la réforme de la loi sur les copropriétés »)… Bref, plutôt que de s’intéresser au constat et donc aux critiques, la FNAIM et l’UNIS ont cherché à allumer un contre-feu… Qui était malheureusement pour eux, déjà éteint!

Syndics : pas de trêve hivernale pour les abus !

lundi 26 novembre 2012

contrat

Trop de clauses abusives ! C’est le constat unanime que dressent l’UFC-Que Choisir et l’Association des responsables de copropriété (ARC) face aux nombreuses irrégularités -tarifaires ou non- recensées dans les contrats de syndic. Nous avons donc saisi ensemble Benoît Hamon, ministre délégué en charge de la consommation, pour l’exhorter à modifier d’urgence l’arrêté du 19 mars 2010 sur les contrats de mandat de syndic. Ce texte, dont j’avais dénoncé le flou artistique, était censé éviter les clauses abusives ou illicites dans les contrats de syndic. Mais il n’atteint pas son objectif puisque des abus persistent dans 95% des contrats! L’arrêté est non seulement incomplet, mais il contredit en plus d’autres textes plus importants.

Nous ne sommes pas les seuls à le dire : la Commission des clauses abusives avait déjà constaté ces dérapages en 2011, ainsi que la Cour d’Appel de Grenoble en 2012. Il y a urgence à réformer ce texte pour sortir d’une situation très préjudiciable aux copropriétaires. Benoît Hamon a les moyens de le faire rapidement, en prenant en compte les enquêtes répétées et accablantes de l’UFC-Que Choisir et de l’ARC, la jurisprudence en la matière et l’avis de la Commission des clauses abusives, et en publiant un arrêté modificatif. Allez monsieur le ministre, ce n’est pas parce que la trêve hivernale a débuté qu’il faut tarder à expulser… les abus !